16 Temmuz 2026 — Türkiye konut piyasası, 2026'nın ilk yarısını satış tarafında ivme kaybı, fiyat tarafında ise enflasyonun altında kalan artışlarla tamamladı. TÜİK verilerine göre haziranda konut satışları yıllık bazda yüzde 6 artışla 239.179 adede ulaşarak yılın en yüksek aylık rakamına imza attı; ancak ocak-haziran toplamı 1 milyon 268 bin 950 adetle geçen yılın aynı dönemindeki 1 milyon 414 bin adedin yüzde 10,3 altında kaldı.

Aylık seyir ve tapu gelirleri

Yılın ilk yarısında satışların aylık dağılımı dalgalı bir görüntü çizdi: Ocakta 204.884, şubatta 222.842, martta 200.529, nisanda 234.468 konut satılırken; dokuz günlük bayram tatilinin etkisiyle mayıs 167.048 adetle dip noktayı oluşturdu, haziran ise 239.179 adetle toparlanmayı getirdi.

Tapu ve Kadastro verilerine göre ilk altı ayda toplam tapu işlemi 9,7 milyonu aştı; bunun yaklaşık 1 milyon 269 binini satış, 613 binini ipotek, 204 binini devir işlemleri oluşturdu. Devletin tapu harcı geliri ise yüzde 74,7 artışla 108,9 milyar TL'ye ulaştı ve bunun 103,5 milyar TL'si satış işlemlerinden geldi. İpotekli (kredili) satışların toplam içindeki payı yüzde 21,2'de kaldı; bu oran, yüksek kredi faizlerinin piyasayı hâlâ nakit ağırlıklı çalıştırdığını gösteriyor.

Konut fiyatları reelde geriliyor

Merkez Bankası'nın Konut Fiyat Endeksi'ne göre mayısta konut fiyatları aylık yüzde 1,7, yıllık nominal yüzde 24,5 arttı; ancak yüzde 32'lik enflasyon karşısında reel bazda yüzde 6,1 değer kaybı yaşandı. Üç büyükşehirde yıllık nominal artış İstanbul'da yüzde 25,4, Ankara'da yüzde 27,3, İzmir'de yüzde 22,8 oldu; İzmir'de fiyatlar aylık bazda binde 1 geriledi.

Kiralarda da benzer bir tablo var. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi mayısta aylık yüzde 1,9, yıllık nominal yüzde 30,4 artış gösterdi; reel değişim eksi 1,7 oldu. Yeni kiracılar için yıllık artış İstanbul'da yüzde 36,7, Ankara'da yüzde 33,8, İzmir'de yüzde 30,2 olarak ölçüldü. Mevcut kiracılar içinse temmuzda sözleşme yenileyenlere uygulanabilecek yasal artış tavanı yüzde 32,03 (TÜFE 12 aylık ortalaması) olarak belirlendi; oran haziranda yüzde 32,24 idi.

Kredi faizlerinde en düşük oran yüzde 2,49

Konut kredisi tarafında rekabet sınırlı da olsa sürüyor. 1 milyon TL tutarında 120 ay vadeli kredide en düşük aylık faiz yüzde 2,49 ile Ziraat Bankası'nda bulunuyor; bu oranla aylık taksit 21.894 TL, toplam geri ödeme ise 2 milyon 627 bin TL'yi buluyor. Vakıf Katılım yüzde 2,63, Halkbank yüzde 2,70, Albaraka yüzde 2,75, Kuveyt Türk yüzde 2,89, İş Bankası yüzde 3,04, Akbank yüzde 3,14, Garanti BBVA yüzde 3,19 ile listede sıralanıyor; özel bankaların bir bölümünde oranlar yüzde 3,80-3,95 bandına kadar çıkıyor.

Sosyal konutta kuralar tamamlandı

Dar gelirli vatandaşın gündemindeki "500 Bin Sosyal Konut" projesinde ise 81 ildeki kura süreci 27 Nisan itibarıyla tamamlandı; hak sahipleri teslim takvimlerini TOKİ üzerinden takip ediyor. TOKİ'nin kurasız açık satıştaki 20 bin konutunun 2026 teslim programı da gündemde. "İlk Evim" kapsamında 1,20 oranlı TOKİ konut kredisi beklentisi ise sürüyor; ancak başvuru tarihi ve şartlarına ilişkin resmi bir açıklama henüz yapılmadı.

Alıcı ve kiracı için ne anlama geliyor?

Tablonun pratikteki karşılığı, konut almayı planlayanlar açısından iki yönlü. Bir yandan fiyatların reel olarak gerilemesi, birikimi hazır olan alıcılar için pazarlık alanını genişletiyor; öte yandan yüzde 2,5-4 bandındaki aylık kredi faizleri, kredili alımın toplam maliyetini hâlâ caydırıcı kılıyor. 1 milyon TL'lik kredide toplam geri ödemenin anaparanın 2,6 katını bulması, alıcıların önemli bölümünü peşin ödemeye ya da aile içi finansmana yönlendiriyor.

Kiracılar cephesinde ise yüzde 32,03'lük tavan, yüksek seyreden yeni kiracı kiralarıyla mevcut sözleşme kiraları arasındaki makası korumaya devam ediyor. Uzmanlar, ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin zorunlu olduğunu, tavanın üzerindeki artış taleplerinin hukuken geçersiz sayıldığını hatırlatıyor.

Sektör temsilcileri, faizlerde beklenen gevşemenin gerçekleşmesi halinde yılın ikinci yarısında ipotekli satışların payının artabileceğini, bunun da toplam satışları yeniden 2,5 milyon adetlik yıllık patikaya taşıyabileceğini öngörüyor.

Kaynaklar: Bigpara - konut satışları, ParaAnaliz - TCMB konut fiyat endeksi